N- V& ?) z' ^6 x- V% C/ I# l3 ^
转载授权（文末留言，或添加微信/手机号：17717324202）
1 m2 n! G! w$ w+ O$ x4 o
受疫情影响，今年上半年的楼市低调了不少。“房企网上售房”、“地方楼市政策一日游”等成为主要的楼市新闻，往年火爆的楼市“小阳春”似乎渐行渐远，很少被人提及。
5 E- W, K4 f( ?
转眼间，2020年已经过去近一半，国内疫情也已基本得到控制。因此，下半年的楼市会如何走，受到越来越多人的关注。
# ?! e$ V( S- M, L" n3 {
! W9 B! q7 a& b8 d+ c. [5 m
楼市下半场，前浪变后浪
, M3 M& I0 T. Q# A: A7 I% N+ |
在今年的政府工作报告中，关于房地产市场论述耐人寻味。
" }, c: j4 m4 ]0 P
除了继续强调房住不炒和因城施策等大方针外，还提出了要完善便民设施、让城市更宜业宜居等内容。同时提出了量化目标：明确今年要推动完成一亿非户籍人口在城市落户的目标，新开工改造城镇老旧小区3.9万个。
1 P# X( _4 ~6 r3 |$ o; f 不难看出，在剩下的大半年中，国家层面对房地产行业要求的工作重点，就是旧城改造。
" {6 A S, p5 c, y: f 
. @- X* {( U2 Q, l
. X+ i+ w( i, E4 n. k 打开凤凰新闻，查看更多高清图片
6 k0 v* m% M2 F# M; h# J. n
1 l; r* L0 z$ C" \) H* o 说到旧城改造，总给人一种新瓶装旧酒的感觉。多年以来，老旧小区改造屡屡被提及，但落实到行动，却往往难以执行。无论对当地政府，还是对施工单位、业主，感觉都是一块“烫手的山芋”。
2 y5 ^2 W9 W; C9 n 为什么老旧小区改造这么难？归根结底还是钱的问题。
% G" C1 |! `3 W' f# u9 Z, ^( P
老旧小区改造，钱究竟该由谁出？不同的地区有不同的规定。例如有的地方就规定，原本是福利分房的公家房，政府出资补贴改造；如果是商品房，补贴可能会减少或者不给，由业主出资改造。
5 d5 q5 [+ P8 j
当然，也有政府、社会资本、业主三者结合出资的模式。但不管怎样，只要是让业主“掏了兜，”问题就不会少。
1 O- m1 F% \3 g. ? G' J# @/ F
比如在是否装电梯的问题上，就难倒了很多老旧小区。高楼层的业主愿意出钱安装，但低楼层的业主用不上电梯，自然不愿意出钱。
) x8 _' M7 I2 P4 M9 ~; e" _+ |# i
而老旧小区改造房不仅仅只是屋维修加固、装电梯这么简单，还涉及小区绿化翻新、社区物业设施改造更新等方面，牵扯到整个小区业主们的利益。
6 P3 r# u6 V+ F1 r7 [
这也是多年来老旧小区改造迟迟难以破冰的原因。
- Z8 |" ?% r* Y( S$ Z$ _+ ^ 然而，今时不同往日，今年不同往年。在国家大力发展新型城镇化，推进一亿非户籍人口在城市落户的目标下，旧城改造已经成为一项势在必行的任务。
. Z& n( w3 i7 A& S$ S 作为楼市中的前浪，很多人这些房龄十几年甚至几十年的老旧小区不屑一顾，甚至避而远之。
% @# x8 O6 I1 g( i 但很多人并不知道，一旦这些老旧小区完成改造，它们可能就会变成你追也追不上的楼市“后浪”。
: c. f5 Y5 P0 G! N
" B1 H! }4 c7 r+ k* L% y1 } 北京或成验金石
2 o: i# ^$ g) [# q; _' T9 x0 v1 V 实际上稍作思考就不难发现，目前大部分老旧小区集中于一线城市或强一线城市。这些地方城市化较早，二十多年前就已经形成了车水马龙的市井生活。虽然经过时间洗礼，小区硬件已显得残破不堪、与时代脱节，但其得天独厚的地理位置却令很多新房都汗颜。
6 q) m( L |; o. K+ |4 U
因此，旧城改造能否顺利破冰，一线城市的表率作用非常关键，就像此前垃圾分类一样。而北京作为全国政治中心，或将成为这次旧城改造的验金石。
- U2 n: P0 B' F/ A1 P0 l 据统计，北京目前老旧小区的数量为5100个，涉及243万套住房，20年以上老旧小区占比高达47%。更为值得关注的是，这些北京的老旧小区主要还分布在寸土寸金的城六区。
4 b" \9 d( y) I8 p9 F O 机构统计数据显示，在北京老旧小区房源中，有82%集中在城六区。其中西城区内部老旧房源占比高达58%，位于各城区首位，海淀、东城及石景山区域内老旧房源占比在47%左右。
0 Q# e% J o/ x5 P; c% j 众所周知，北京的城六区除了聚集了大量商业CBD外，还拥有大量高校名校。因此即便很多老小区居住条件差，但凭借学区房的“标签”，依然吸引了大量买家前来购房。
# }8 ^6 c4 ~3 S$ X 
) \7 z, S- f6 D8 ^
虽然说从今天开始，包括西城区在内的城六区开始执行“多校划片”、“六年一学位”等政策为学区房降温，但稀缺的教育资源、绝佳的地理位置，很难撼动这些老旧小区房屋的真实市价。
" ]9 R) C) l p% h( \- S5 T/ ] 而当老旧小区改造一旦顺利进行，这些曾经的“老破小”房子、“脏乱差”小区将立马改头换面，不仅核心价值未降，其居住品质也获得大幅提高，其市场价格会如何变化，可想而知。
9 r) H% e3 }3 H i7 Z 据悉，北京年内计划完成50个老旧小区综合整治项目，可以说是旧城改造运动的一个“前哨战”。
" z6 V2 y+ k2 }: g6 p 50个老旧小区数量并不算多，但只要改造的力度足够大、居住条件提高的足够好，旧城改造势必会在下半年对楼市格局产生足够的冲击力。
4 ~ @$ Z* J4 `$ x
- m4 Z- T# x5 q2 G7 I8 }$ ]
强二手房时代即将到来？
( ?3 o4 i) a e4 u5 A; b( |8 Q
$ w; g( E+ h( A. \" Y' i0 i B 在我们以往的思维模式中，新房无论从居住价值还是市场价格上，都优于二手房。但实际上，这种思维模式是基于我们较短的房地产开发历史。
5 D* E' Z/ k5 Z, }4 Y 对比国外成熟的房地产市场，很多新建商品房大多位于郊区而非城市核心地段，因此价格也相对便宜。
: i, q. r/ e" T0 M$ r( i; ? 随着国内旧城改造的大规模兴起，可以预见，一个强二手房的时代或将到来。尤其是像北京、上海这样的一线城市，拥有大量的老旧小区房源，这些房源大多位于城市核心地段，小区经过改造之后，房产的保值、升值能力势必会上升一个档次。
% Z% T+ ~) L- H) n 而相比于拆迁，老城改造对政府而言成本得到了大幅节约，对业主来说居住条件得到了提升，房产也得以升值，是一件两全其美的事情。
8 g- X/ L/ G4 w6 X5 i 当然，这一切都是建立在老旧小区改造“十分彻底”的前提下。如果旧城改造无法解决小区业主们“利益纠缠”的问题，各种改造只是浮于表面，那么这股楼市的“后浪”最终也不过是水中月、镜中花罢了。
. b. a# D; K& y: v4 q
